北辰实业在房企核心力—融资成本的控制方面表现比较突出
来源: 北京青年报 2021-11-24 16:13 点击:177 次

北辰实业3月21日晚披露年报显示,2017年实现销售收入223亿,与2016年226亿的销售额基本持平,而由于结转确认原因,营业收入同比2016年大幅增长57%,达到154.57亿元,归母净利润11.4亿元,增长90%,利润额也创出历史新高。

利润大增的同时,分红也同比例增长,分红额由2015和2016年的2亿元左右,大幅提高到3.7亿元。

北辰实业投资指标速览:

类别 指标 数值 核心指标 营业收入 154.57亿元(增长57.24%) 扣非净利润 12.65亿元(增长120.44%) 平均融资成本 5.94% 盈利能力 销售毛利率 32.88% 扣非净利率 8.48% 加权净资产收益率(ROE) 9.41% 投资回报率(ROIC) 2.78% 偿债能力 资产负债率 83.3% 流动比率 1.79 现金流负债比例 -0.04 营运能力 资产周转率 0.21 应收账款周转率 193

  (注释:类别指标为新浪财经依据日常投资者所关注的财务标准而分类设定)

我们从上表分项财务指标数据能够判断,在2017年,公司经营的优劣呈现出了一些明显的特点。

融资成本控制得力 解散商业部门

首先,北辰实业在房企核心力—融资成本的控制方面表现比较突出。

新浪财经对比了同为100多亿销售规模、已披露年报的大名城(7.020,-0.27,-3.70%)和云南城投(4.270,-0.25,-5.53%),可以看到,公司5.94%的平均融资成本分别比这两家的6.5%和6.77%低了56个BP和83个BP。房企融资成本的降低就意味着公司成本的节约,那么北辰实业的5.94%融资成本到底节约了多少财务成本呢?

简单计算可知,2017年北辰实业融资额320亿、云南城投融资额442亿,如果以这类规模的公司平均380亿融资额、低70个BP的融资成本来估算,一年就可以节约达2.66亿元之多的财务费用。

除此之外北辰实业年报里还提到,公司已经完成2017年度第一期13.2亿元中期票据发行,并在利率上行前最后的时间窗口,成功下调两笔存续非银融资利率,年节约财务费用约3200万元。

可以看出,北辰实业融资成本控制能力较强。

另外,新浪财经注意到,北辰实业的扣非净利润比净利润高出1个多亿,非经常性损益给公司贡献了负的收益,区别于其他多数房企。

新浪财经查阅公司年报后发现,在非经常性损益项目中,金额最大的是“辞退福利”一项,为-1.73亿元。原来由于同质化竞争及电商冲击等影响,公司在本期对旗下商业零售分部进行了终止经营,并对部门和人员进行了撤并辞退,支付了相应费用。

现金流转负、回报率偏低 经营压力加大?

新浪财经注意到,上述投资指标表中北辰实业的现金流负债比例为负值,意味着公司经营性现金流出现了净流出。

经查阅公司年报后看到,公司经营活动现金流量净额为-16.28亿元,而2016年同期为+20.6亿元。公司在财务报告中解释是“受开发周期影响,开发后的销售回款有所下降,同时在建开发项目的资金投入增加所致”。可以看出,北辰实业2017年建设和销售的周期节奏不同步,表现为销售额滞涨,而新楼盘开发建设速读还在同比加快。但公司仍有相当体量的“投资性房地产”,即长期持有的收租型物业,可以一定程度平滑开发与销售不同步的问题,无需过度担心。

同时,北辰实业投资回报率ROIC不到3%,同行中明显偏低。新浪财经分析,造成这种现象的主要原因有二点:一是公司ROE不到10%,体现出本身盈利能力相对薄弱,二是83%的较高负债率进一步拉低了投资回报率。

业内人士认为,未来一段时间,北辰实业如何更精准的拿地和更大程度的提升品牌附加值,可能是未来公司提升盈利能力当务之急所需要做的工作。

新浪财经注意到,北辰实业在年报中也明确表示,2018预计实现新建在建面积715万平方米,竣工面积168万平方米,力争实现销售154万平方米,签订合同金额人民币240亿元。可以说,各指标比2017年都有明显的提高,在2018年地产行业发展态势趋紧、龙头公司不设或降低业绩目标的情况下,北辰实业继续用“自我加压”的方式提升目标,似乎也间接传递出了公司内在的紧迫感。

北辰实业经营指标速览:

销售面积(㎡) 销售金额(亿) 销售均价 土地储备(㎡) 新增土地储备(㎡) 新建面积(㎡) 124万 223 17984元/㎡ 935万 194万 648万

  

自2017年三季报起,北辰实业的前十大流通股东中首次出现了险资——前海人寿的身影,不过持股仅3200万股。然而年报显示,到了年末,前海人寿继续增持4882万股,持股比例已经从不到1%跃升到了2.4%,虽然离举牌线尚有距离,但已然位列A股第三大股东的位置。

不过,前海人寿选择大幅加仓的时点或许有待商榷。彼时,公司股价一直处于5.5元-5.8元,这也是前海人寿加仓的成本区间,而眼下,股价已不到4.5元,换句话说,前海人寿已被套约20%。

北辰实业的“经营压力”也难阻券商的“热情”。

2017年9月12日,华创证券发表长达24页的深度报告,首次给予北辰实业“强烈推荐”评级,理由是目前5814元/平的账面均价,远低于超5万元/平的实际均价,存在巨大价值重估空间,并分别从现金流折现法(172亿元)、可比物业重估法(535亿元)和可比公司租金回报率法(620亿元)等三种方式对公司持有的124万方物业进行了定量重估,平均重估价值约442亿元,公司目前A股市值仅120亿元,低估明显。

就在前海人寿首次进入公司前十大股东、华创证券首次撰文强力推荐的几乎同时,北辰实业公告表示,公司将出资1000万元参与设立北京水木现代国有企业研究院,在该事项对公司的影响方面,公告里明确提到了“可获得更多地参与其他国有企业改革的机会,有利于公司的长远发展“。

由此看来,公司已为未来的改革开始做了铺垫。或许,华创证券的力挺和前海人寿的入驻是看到了公司未来改革的潜力。

 

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